退休教师卖福利房不成与买主定18年租期

飞羽

　　大足一名退休教师，想把单位分的福利房卖给别人，但福利房有上市交易限制条件，为了能够交易，他写下了“买不成就租给你用18年”的合同。

　　近日，大足区法院认定这份合同无效，确认其中的租赁条款无效。

　　7万元卖房子合同却写着“只抵住18年”

　　龙先生是大足一所中学的退休教师。

　　2011年11月，在大足做生意的李先生，急需购买一套住房，经人介绍，认识了龙先生。龙先生说， 自己的住房在大足一所中学内，只需要7万元。

　　两人随后签订了一份住房买卖合同，合同中约定：李某付房款7万给龙某，其他一切全由李某负责，还约定李某交的7万元房款概不退还。

　　这个看似没什么争议的买卖合同却有个奇怪的第四条：因房租年收益4000元，只抵住18年。

　　无法过户买卖不成就租给你18年

　　合同签订后第二天，李先生将7万现金打入龙先生银行账号上，并在11月14号在地税部门交了700元的税。

　　买了新房，李先生抓紧对房屋进行装修。但过户时双方却发生了纠纷。因为龙先生的房子是福利房，有上市交易限制条件，龙先生拿不出中学的对外出售证明，无法过户。

　　李先生把龙先生告上了法院。龙先生说，根据合同约定，双方构不成买卖，就构成租赁合同，他可以把房子租给他。

　　“就算房屋买卖合同无效，但租赁有效，他缴纳的7万元是一次性租赁18年。”龙先生辩称。

　　一次性租赁18年合理吗？

　　大足区法院审理后认为，李先生严格按照合同约定，履行了义务。“虽然合同约定房款拒不退还、只抵住18年，但该条款对租赁的违约责任、租赁的备案登记和租赁期限届满后如何约定等内容，都没有做出明确规定。”法官认为，合同系龙某撰写，是合同的提供者，合同发生歧义时，应作出对合同提供者不利的解释。

　　法官说，按照市场交易习惯，租房者一般情况下不可能一次性将18年租金予以支付，有违公平原则。原告的需求是买房，该合同实质是房屋买卖合同。

　　“被告明知自己无法取得对外出售的情况，仍与李某签订买卖不成就租赁的合同，是属于故意隐瞒事实真相的欺骗行为，确认该租赁条款不是李某的真实意思，所以无效。”法院最终判决解除双方签订的买卖合同，龙某将退还7万购房款。