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[国内新闻] 中国房地产真相:利润到底有多高

 
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发表于 2012-2-25 14:47:36|来自:湖南益阳 | 显示全部楼层 |阅读模式

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 中国房地产业从来都是最养口水的地方,房奴、炒房客、ZF官员、各路专家、及当不起房奴的各色人群争相倾口相吐,真真蔚为壮观也。

  近来房地产应是感冒了,但没有体热症候,当是病毒性的,很重很重,你看金九银十本来该有点热闹的却冷场,害得各色人群着急得要命,各位看呀,有人大呼要放水急救楼市,有人说楼市跌对谁都不好,有人说不久就有报复性上涨,有人说楼市活该跌,还跌得太少,至少要跌一半以上,最高甚至看到要跌70%才合理,呵呵比娱乐界还娱乐!

  本人从事的正是制造房奴的房地产开发这一行当,业余游戏至经济这一领域(无它,只想充做聪明人,因为据说与经济学这个学问沾边的人都是人精得不得了的),所以本人看来是最有吐口水权的,对房地产业。哈哈,还是让咱来一吐为快吧!咱是要吐得赤裸裸的,要吐出真理吐出真相。

  下面是咱拟好的标题,让咱试着慢慢来吐吧。

  一、房子的总成本是多少,地产的利润有多高

  二、是谁在买房

  三、到底有多大钢需

  四、房价是怎么推高的

  五、谁在分享房地产业盛宴

  六、房地产业的资金来源

  七、群魔乱舞,中国房地产业成全球最大赌场

  八、房地产业影响社会稳定

  九、房地产对中国经济的影响

  十、房价的走势预测

  一、房子的总成本是多少,地产的利润有多高

  房地产口水最多的地方是房价,房价在不断的挑逗各色人群的神经。房价总是不断往上飘,断了线风筝似的,房子不过水泥、钢筋和砖块垒起的帐棚,结实一点而已,为什么就这么贵呢?它贵在哪呢?各位知道吗?

  可以说,普通大众甚至各色专家们,是不清楚这个答案的。不是建筑这一行的不知道房价为什么这么高,建筑这一行的更糊涂,分明就是几根钢筋加水泥块再加几块砖,怎么就值得了那么多呢?

  房子建筑成本是多少?说出来你也许要骂娘,但这绝对是真实的。

  当下中国大陆卖的房大多为毛坯房,毛坯房的建筑成本一般每平方米多少呢?据近一二年数据,房地产开发商包给建筑商的总包价在1200~1800/平方米元不等,也就说均价在1500/平方米左右,价格差距主要在楼盘档次高低及不计容的面积多少,比如高档楼盘,门窗、外墙、暖通等材料会用得好点,电梯、配电箱及其它机电设备会用贵一点的,智能化等弱电方面花的钱会多一点,还有就是不计容积率的赠送面积等会多点。但不管怎样,毛坯房,再高档,撑死不超过2000/平方米。是不是触及你神经了?

  各位同胞们,上面说的还是房地产开发商的发包价,房地产商一般是不直接建房子的,建房子这等琐事,开发商大都是总包给建筑商来承建的,要知道建筑商也是要赚钱的,不赚钱的买卖谁做?建筑商的利润(扣除税费及人员工资)一般在10~20%左右,那么毛坯房真正建筑成本是多少,各位可以算一算。

  上面列的是建筑成本,之外的成本还有三大块,一是土地受让金,二是税费,三是设计费,监理费。土地的受让金,各地差距很大,一线城市相对来说较高,建筑楼面价的可能达1万/每平方米,一般在2000~4000/每平方米,二三线城市会低很多,楼面价多数在几百块每平米。税费这一块一般占建筑成本20~30%,当然这里面实际不仅仅是普通意义的税费,其中包括与各层级ZF官员润滑关系的费用,谁叫房地产商已成公开的肥肉呢,当官的哪个不想去尝一口呀。设计、监理费占的费较少,一般占建筑成本5%左右。再之外还有开发商管理人员的工资,这点费用小得几乎可以忽略不计。那么二三线城市普通住宅,若取中位数,地价以500/平方米计,房地产开发商的所有成本=500+1500+1500*25%+1500*5%=2450元/平方米,目前二三地级市的房价全国平均怎么也达到4000了吧,实际上,只要是临街的楼盘,还有商业,商业楼价一般是住宅是四倍左右。诸位可以算算,房地产开发商利润有多大,不算商业,利润都在60%以上,加上商业呢。当然,房地产商所得的利润最后还征收土地增值税,这个税是四级累进,增值额≤50%,税率为30%; 50%≤增值额≤100%,税率40%;100%≤增值额≤200%,税率50%;200%≤增值额,税率60%。但全球人都知道中国人最聪明,偷税是国人拿手好戏,只要增加支出,税就少了。

  诸位60%的利润呀,哪个行业有?现在制造业的净利润有5%就相当不错了,难怪做电子的TCL、海信要切入地产,做家电的海尔做地产,做服装雅戈尔强势加入地产业,中国中铁、中冶等大型央也不务正业来做地产。所以王石讲万科超过20%利润就不做,你信吗?反正打死我也不信。

  上面我说的是二三线城市,实际上一线城市的利润大都会更高,因为一线城市的房价更是高得离普,上面说,房子的成本,建筑成本各地基本差不多,税费及设计、监理费用也基本没差别,房子成本差距只在地价,一线城市的楼面地价高很多,但房价呢基本是二三城市五倍以上计,所以房地产开发商的利润会更丰厚。北上广深,是普遍认可的一线城市,这四个城市,深圳我最熟悉,深圳曾是全国房地产的标兵,有一定的代表性。下面我以深圳几个有代性的盘来算算开发商的利润。

  2004年深圳香蜜湖曾拍出当时认为天价的(拍得的公司我就不直说了,是一家大型央企),每平米1万出头,容积率1.4,折合楼面价接近7300/每平方米,该盘2005年开盘,多层住宅卖2.5-3万元/平方米,联排别墅卖3-5万元/平方米。诸位算算,该地产商的成本=7300+1800+0.3*1800=9640/平方米(注:因为在深圳,同时又是高档盘,建筑成本我都取了最高的,实际上,2005年的建筑成本根本没这么高),这是百分之几百的利润呀。该楼还是生不逢时,那时深圳楼价才是刚启动阶段,楼若是放在2007年,或2010年,更不得了,该楼盘均价不会低于10万/平方米。

  再举一个关外宝安中心区楼盘,2006年开盘,均价1.8万/每平方米,该地块ZF欠开发商钱作价赔的,因为拿地早,折合楼面价只有不足300/每平方米(当然按2006实际地价该地块涨了15倍以上,实际楼面价4500/每平方米左右),若按原拿地价,该楼盘成本=300+1500+0.3*1500=2250/每平方米,按当时实际楼面价,该楼盘成本=4500+1500+0.3*1500=6450/每平方米,实际上,该楼还有最值钱是有3万平方米的商业,临街最贵的每平方10万之上,二层的也要二万多每平方米,还有不计容的做车库的地下室,一个车位能卖到20万上,这部分也有3万多平方米,要值多少钱呀。该楼盘的利润我就不算了,算得太细了,怕冲撞诸位的神经!

  不用再多举例了吧,为什么中国富豪榜上基本让房地产商占了。房地产商的利润不是一般的暴利,是暴利N次方。



  注:税费这一块只是估算,一般来说,中低端楼盘以建筑成本来估算会准确一些,高端楼盘以销售价来估算较合适。因为房地产主要税种营业税是以销售额来计的
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发表于 2012-2-26 18:18:52|来自:湖南益阳 | 显示全部楼层
只因现代社会见利忘义的官员太多。。。。。。
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