央行年内二度加息 专家称楼市拐点最快二季度出现
新华网北京4月7日电 题：央行年内二度加息 专家称政策累积效应或致楼市拐点最快二季度出现 新华社记者刘德炳、岳瑞芳、程义峰央行宣布自6日起上调存贷款基准利率，个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行2011年内第2次上调利率，也是央行首次在宣布加息的同时提及调整住房公积金贷款利率。此间分析人士称，虽然通胀预期是引起此次加息的主要原因，但加息对楼市的影响将比以往更为明显，房价拐点最快在今年二季度即可出现。
楼市处于调控敏感期 多地房价出现松动迹象
据了解，自限购等楼市调控政策出台以来，3月份北京一二手房成交基本延续低量态势。据北京市房地产交易管理网的最新统计，今年一季度，北京一手住宅成交20700多套，与去年四季度相比下跌了近40%，是近三年来一季度成交的最低值。
与此同时，部分房地产项目已出现价格松动迹象，一季度新盘成交价与拟售价差距拉大，开发商高价预期落空。
据“链家地产”市场研究部数据统计分析，北京一季度新盘项目的拟售均价为每平方米27693元，较去年四季度上涨13%；而成交均价仅为每平方米18995元，较去年四季度下降10.6%，成交均价和拟售均价的差距高达31.7%。
“链家地产”首席分析师张月认为，在一季度新开盘项目中，中高端住宅的比重较以往有所增大，从而使整体拟售均价有所上涨，但市场新盘成交量却主要集中在低价项目，由此导致成交均价下降；此外，一季度新盘价格“高开低走”的情况也说明部分开发商对于未来市场房价上涨的预期已经开始有所下降。
房价出现松动迹象的还有上海。据搜房网对上海楼市的监测显示，在3月最后一周有18个楼盘新开或者加推房源，其中有13个楼盘给出不同程度的优惠。比如，在浦东的一个楼盘项目开盘价“直降3000元”，相对于之前的每平方米32000元的均价，相当于打九折。
值得关注的是，与以往多次加息不同，央行在宣布上调存贷款基准利率的同时，也宣布个人住房公积金贷款利率做出相应调整。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，将公积金贷款利率调整纳入到货币政策管控中来，体现了相关部门金融管理手段的新思路，未来房价有望成为货币政策调控的新目标，这从侧面反映了决策层对房地产调控的高度重视，楼市步入调控敏感期。
连续加息导致政策叠加 购房利息翻番
杨红旭认为，虽然抑制通胀是本次加息的主要原因，不过对房地产而言，目前利率已处于一个相对较高的水平，加息之后，贷款购房成本将明显增加。
由于此次加息是自2010年10月以来，中国人民银行第4次上调存贷款基准利率。经过最近4次调整，5年以上贷款基准利率已经由5.94%上调至6.8%。
据链家地产分析，以商业贷款100万元、20年偿还期购首套房产为例，加息后首套房每月还款约为7633元，比加息前每月还款额7514元增加了118元，增加的利息为近3万元。
北京中原地产市场总监张大伟表示，如果再与去年以来连续4次上调利率前相比，可以发现政策的叠加效应已十分明显。
记者了解到，2010年10月前，5年以上商业贷款基准利率为5.94%，同样以贷款100万元、20年期为例，如执行的是7折利率，每月还款额为6143元，利息总额为47万元。此次加息后，加上目前首套房贷款执行的是基准利率，那么每月还款约为7633元，利息总额为80万元，利息总额几乎翻番。
杨红旭认为，经过多次加息，大大提高了购房成本，再加上政策的叠加效应，对市场的影响已从量变发展到质变，对楼市的打击将十分明显。
我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖也表示，在此前出台“国八条”等调控措施的背景下，加息将和提高二套房首付比例、调整税收等政策一起，加大对楼市的制约作用，既影响了楼市预期，也对购房需求产生了明显的抑制。
加息能否迫降房价
当前楼市正处于调控敏感期，在提高利率和二套房首付比例、采取限购政策、调整房地产税收等政策的影响下，一线城市已开始出现房价松动迹象，但能否真正出现下降还有待进一步观察。
华创证券宏观分析师华中炜认为，目前原油(113.05,2.75,2.49%)上涨等正成为推高CPI上涨的新因素，市场普遍预计3月CPI增速可能突破5%，因此在宏观政策上，调控有望持续收紧。
而在货币政策之外，ZF也开始使用价格控制等手段，对食品、日用品等各种生活必需品的涨价进行控制。“这些均表明中国的通胀管理已经开始进一步强化，调控流动性将进入新的阶段。”澳新银行大中华区总监刘利刚说。他预计，央行将第二和第三季度还有加息措施，同时存款准备金率也有可能上调。
张大伟也认为，我国已进入加息通道，如果目前的通胀预期没有缓解，未来很可能继续加息。这就意味着购房者的成本可能将继续增加，后市将进一步受到政策抑制。
与此同时，对开发商而言，随着各档次商业贷款利率的提高，其通过银行贷款的门槛和成本都将提高，现金流必然趋紧。“在这种情况下，房地产企业必然更加看重市场资金的回流，进而采取降价销售，以缩短开发周期，确保资金链安全。”胡景晖说。
不过，衡信柏迪营销部董事岳锋钢表示，加息等政策直接制约成交，但是一些大城市的需求仍然是较大的，这对房价是一个有力的支撑，而且房地产开发企业也在通过各种方式筹集资金，未雨绸缪。
目前来看，由于2010年及2011年一季度销售良好等因素，部分开发企业资金短期来看仍然充裕。中国房产信息集团日前发布的一份报告显示，万科集团一季度销售320亿元，同比增幅121%。龙湖地产则在4月1日发布公告称，与渣打、汇丰等就发行2016年到期的7.5亿美元9.5%优先票据订立购买协议。
但杨红旭表示，对开发企业而言，每次加息都是利空，尤其是在多次加息后，其累积效应将比较显著。
胡景晖也认为，在一些地区房价已出现松动迹象的背景下，随着政策效应的叠加，最快在二季度将迎来房价拐点。
但愿不是砖家{:25:}
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